COSA ACCADE SE LA CASA FAMILIARE DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA DI UN CONIUGE VIENE VENDUTA AD UN TERZO CON ATTO PRECEDENTE IL PROVVEDIMENTO DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA MEDESIMA ALL’ALTRO CONIUGE?
Iniziamo questo articolo con una definizione. COSA SI INTENDE PER CASA FAMILIARE?
Prendiamo in prestito le belle e significative parole della Suprema Corte di Cassazione, per la quale la casa familiare viene identificata nel “… luogo degli affetti, degli interessi, e delle abitudini in cui si esprime la vita familiare e si svolge la continuità delle relazioni domestiche, centro di aggregazione e di unificazione dei componenti del nucleo, complesso di beni funzionalmente organizzati per assicurare l’esistenza della comunità familiare”
Perché, però, una abitazione possa essere definita casa familiare e possa essere, quindi, assegnata ad uno dei due coniugi in caso di separazione e/o di divorzio, nonostante sia di proprietà esclusiva dell’altro, è necessario che la coppia abbia dei figli, minorenni e/o maggiorenni non economicamente autosufficienti.
Ciò in quanto l’assegnazione della casa coniugale non può costituire una misura assistenziale in favore di uno dei coniugi, avendo come unica finalità quella di tutelare l’interesse dei i figli a permanere nel loro ambiente domestico nel quale sono cresciuti.
È frequente l’ipotesi in cui la casa familiare sia di proprietà esclusiva di uno solo dei due coniugi.
Questo articolo riguarda l’ipotesi in cui la casa di proprietà esclusiva di uno dei due coniugi venga da questi venduta ad un terzo, prima che, durante il procedimento di separazione o di divorzio, si giunga al provvedimento di assegnazione della casa medesima all’altro coniuge, per essere lo stesso collocatario dei figli, ovvero il genitore presso cui i figli passeranno la maggior parte del loro tempo (si ripete che in assenza di figli alcun provvedimento di assegnazione può essere disposto a favore del coniuge non proprietario).
QUANDO IL PROVVEDIMENTO DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA FAMILIARE POSTERIORE ALL’ACQUISTO DA PARTE DEL TERZO E’ A QUESTO OPPONIBILE?
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 9990/2019 ha ritenuto che il provvedimento di assegnazione casa familiare sia vincolante per il terzo acquirente della casa medesima, solo in caso di ricorrenza di determinate condizioni
CLAUSOLA DI RISPETTO
Il provvedimento di assegnazione è opponibile al terzo se, ad esempio, nel contratto di acquisto della casa coniugale da parte del terzo sia inserita una c.d. clausola di rispetto del titolo di detenzione qualificata derivante dal negozio familiare al coniuge assegnatario.
Questo vuol dire che il terzo, al momento dell’acquisto dell’immobile, deve dichiarare di essere consapevole che l’immobile che sta acquistando sia destinato a soddisfare le esigenze di una famiglia, con la conseguente assunzione dell’impegno, in caso di provvedimento di assegnazione, a rispettare il diritto di abitare detta casa da parte del coniuge assegnatario e dei relativi figli.
CONTRATTO DI COMODATO TRA TERZO ACQUIRENTE E CONIUGE ASSEGNATARIO
Ove nel contratto di acquisto non via sia detta clausola di rispetto, sarà necessario, ai fini della opponibilità del provvedimento di assegnazione al terzo acquirente, che questi abbia egli stesso concluso con il coniuge assegnatario della casa un contratto di comodato che consentirà a detto coniuge ed ai relativi figli di abitarvi sino al raggiungimento della indipendenza economica di questi ultimi.
In difetto della clausola di rispetto inserita del contratto di vendita della abitazione familiare, ovvero nel caso in cui non sia profilabile un contratto di comodato tra il terzo e l’altro coniuge, alcun provvedimento di assegnazione potrà essere opposto al terzo, che avrà diritto, quindi, ad ottenere che la casa venga lasciata libera dall’altro coniuge e dai suoi figli, malgrado il provvedimento di assegnazione e malgrado il terzo abbia avuto al momento dell’acquisto della casa la consapevolezza che detto immobile fosse destinato a soddisfare i bisogni della famiglia.
Questo perché la Suprema Corte con la sentenza in commento ritiene che se fosse al terzo acquirente opponibile il provvedimento di assegnazione casa coniugale posteriore al suo atto di acquisto, in assenza della summenzionate condizioni (clausola di rispetto/contratto di comodato), questo significherebbe svuotare di significato il diritto di proprietà che l’altro coniuge ha sull’immobile in questione, di cui verrebbe sostanzialmente espropriato.
POSSIBILI SOLUZIONI
Ciò non toglie che spesso la vendita della casa coniugale ad un terzo un momento prima che si conclami la crisi coniugale, sia un vendita simulata, o comunque una vendita fatta con finalità illecite, essendo volta unicamente a sottrarre ai figli la possibilità di continuare a godere del proprio habitat domestico dopo lo scioglimento del rapporto di coppia.
In tal caso, occorrerà valutare se vi siano gli estremi per esperire l’azione di nullità della vendita, ovvero l’azione di simulazione, che ove perseguite vittoriosamente consentiranno al coniuge assegnatario della casa di abitarvi, sino al raggiungimento dell’indipendenza economica dei figli.
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